분양대금

수분양자의 개인적인 자금사정이 어려워졌다는 이유만으로 분양계약을 일방적으로 자유롭게 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

중도금이나 잔금을 납부하지 않으면 계약 및 주택공급 관련 규정에 따른 범위에서 연체료가 발생할 수 있고, 일정 기간의 이행최고 후에도 납부하지 않으면 분양계약서에 따라 계약해제와 위약금 문제가 발생할 수 있습니다. 현행 주택공급에 관한 규칙도 중도금·잔금 연체료를 계약 시 정한 금융기관의 연체금리 범위에서 정하도록 규정하고 있습니다.

다만 실제 계약해제의 요건과 계약금 귀속범위는 분양계약서의 내용에 따라 달라질 수 있으므로 ‘잔금을 못 내면 자동으로 계약금을 몰수당한다’고 단정해서는 안 됩니다.

중도금 대출이 있다면 분양계약과 금융기관과의 대출계약도 별도로 확인해야 합니다.

분양광고나 상담내용이 객관적인 사실과 다르고 그것이 계약 체결 여부를 결정할 정도로 중요한 사항이었다면 사기 또는 착오를 이유로 한 계약취소나 채무불이행에 따른 계약해제·손해배상을 검토할 수 있습니다.

다만 모든 홍보문구나 예상계획이 곧바로 분양계약의 내용이 되는 것은 아닙니다.

교통시설의 확정 여부, 단지배치와 옵션, 조망이나 시설에 대한 설명이 얼마나 구체적이었는지, 계약 당시 실제로 보장한 내용인지 등을 분양계약서·입주자모집공고·팸플릿·상담녹음 등을 통해 확인해야 합니다.

따라서 단순히 예상과 달라졌다는 사실과 시행사가 객관적으로 허위·과장된 정보를 제공한 경우를 구분하여 검토하는 것이 중요합니다.

입주자모집공고에서 정한 입주예정일 안에 사업주체가 입주시키지 못한 경우에는 현행 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 실입주개시일 이전에 납부한 입주금에 대해 일정한 기준의 지체상금을 지급하거나 잔금에서 공제해야 합니다.

다만 기존 문안의 “입주예정일로부터 3개월 이상 지연되면 법적으로 계약해제권이 발생한다”는 표현은 일반적인 법정기준으로 사용하면 안 됩니다.

입주 지연을 이유로 분양계약을 해제할 수 있는지는 계약서에 입주지연 해제조항이 있는지, 약정한 기간이 얼마나 지났는지, 지연정도와 원인 때문에 계약 목적을 달성하기 어려운 상태인지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

분양계약서에 ‘입주가 3개월 이상 지연될 경우 해제할 수 있다’는 등의 별도 약정이 있다면 그 약정에 따라 해제권이 문제될 수 있지만, 모든 아파트 분양계약에 법률상 동일한 3개월 기준이 자동 적용되는 것은 아닙니다.

분양계약이 해제되더라도 수분양자와 금융기관 사이의 중도금 대출채무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

분양계약과 중도금 대출계약은 서로 별개의 법률관계이기 때문입니다.

실무에서는 시행사·시공사·금융기관 사이의 대출협약에 따라 시행사가 반환할 분양대금을 금융기관에 지급하여 대출채무를 정산하는 구조가 사용되기도 하지만, 모든 분양사업에서 반드시 같은 방식으로 처리되는 것은 아닙니다.

따라서 분양계약 해제의 효력뿐 아니라 중도금 대출약정, 시행사와 금융기관 사이의 업무협약, 대출이자와 보증료 부담을 각각 확인하여야 합니다.

분양계약에서 계약금 상당액을 위약금으로 정하는 경우가 많지만 분양대금의 10%가 언제나 법에서 정한 위약금이라는 의미는 아닙니다.

계약서에서 위약금을 손해배상액의 예정으로 정한 경우 그 금액이 부당하게 과다하면 민법에 따라 법원이 적절하게 감액할 수 있습니다. 민법은 위약금 약정을 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정하고 있습니다.

다만 해당 조항이 진정한 의미의 위약벌로 인정되는 경우에는 동일한 감액규정이 그대로 적용되는 것은 아니므로 계약조항의 성격부터 확인해야 합니다.

계약서나 입주자모집공고에서 약정한 면적·구조와 실제 공급된 주택 사이에 차이가 있다면 그 내용과 정도에 따라 대금정산, 손해배상 또는 계약해제 여부를 검토할 수 있습니다.

다만 면적 차이가 있다는 이유만으로 언제나 그 비율만큼 분양대금을 감액하거나 부당이득을 반환받을 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

분양계약서에 면적 증감에 대한 정산조항이 있는지, 공부상 면적과 실제 측정방식의 차이가 무엇인지, 변경이 관련 법령과 계약에서 허용되는 범위인지 등을 먼저 확인해야 합니다.

차이가 계약 목적을 달성하기 어려울 정도로 중대하다면 계약해제까지 문제될 수 있지만, 경미한 차이라면 금전정산이나 손해배상 수준에서 판단될 가능성도 있습니다.

분양계약이 적법하게 해제되었다면 계약해제에 따른 원상회복으로 이미 지급한 분양대금의 반환 문제가 발생합니다.

시행사가 반환을 계속 미룬다면 분양대금 반환청구소송이나 지급명령 등을 검토할 수 있습니다.

시행사의 재산상태가 악화되어 향후 강제집행이 어려워질 우려가 있는 경우에는 시행사 명의로 확인되는 예금·부동산 등 책임재산에 대한 가압류를 검토할 수 있습니다.