건설 개요
건설 분쟁은 공사대금, 추가공사, 설계변경, 공기 지연, 하자, 계약 해제 등 여러 문제가 동시에 얽혀 발생합니다. 계약서만 검토해서는 실제 책임관계를 판단하기 어렵고, 공사 진행 과정에서 작성된 견적서·도면·공정표·작업일보·기성자료·현장 대화까지 함께 분석해야 합니다.
법무법인 베테랑은 계약 체결 단계부터 공사 중단, 대금 청구, 하자보수, 가압류 및 소송에 이르기까지 건설 분쟁 전반에 대응합니다.
건설 분쟁의 개념
건설 분쟁은 건축주·발주자·시공사·원사업자·하수급인·설계자·감리자 등 공사 관계자 사이에서 도급계약의 내용과 이행을 둘러싸고 발생하는 법률분쟁을 말합니다.
건설공사 도급계약은 한쪽이 공사를 완성하고 상대방이 그 결과에 대해 공사대금을 지급하기로 하는 계약입니다. 계약서에 모든 공사 내용이 구체적으로 기재되지 않거나 현장에서 설계와 시공 범위가 변경되는 경우가 많기 때문에, 실제 분쟁에서는 서면 계약뿐 아니라 공사의 진행 경위와 현장 자료가 중요한 판단 기준이 됩니다.
건설 분쟁의 주요 법률 문제
공사를 완료했는데 대금을 받지 못하고 있습니다
공사대금을 청구하려면 도급계약의 체결, 약정 공사금액, 실제 공사의 완성 또는 기성고, 대금 지급기일을 입증해야 합니다.
계약서가 없더라도 견적서, 세금계산서, 계좌내역, 작업일보, 공사 전후 사진, 자재구매 내역, 문자메시지 등을 통해 도급계약과 시공 사실을 입증할 수 있습니다. 다만 공사대금채권에는 소멸시효가 문제될 수 있으므로 지급이 미뤄진다면 신속하게 청구해야 합니다.
추가공사비를 받을 수 있나요?
총공사대금을 정한 계약에서는 원칙적으로 약정한 금액을 초과하여 공사대금을 청구하기 어렵습니다. 다만 당초 계약에 포함되지 않은 추가·변경공사를 수행했고 발주자의 지시나 합의가 있었다면 별도의 추가공사대금을 청구할 수 있습니다.
대법원은 추가공사 해당 여부를 판단할 때 다음과 같은 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 보고 있습니다.
- 당초 도급계약의 목적과 공사 범위
- 추가·변경공사를 하게 된 경위
- 발주자의 지시 또는 묵시적 합의 여부
- 계약도면·견적서와 실제 시공 내용의 차이
- 추가공사 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율
따라서 구두 지시만 받고 공사를 진행했다면 현장 대화, 변경도면, 사진, 작업일보 및 자재발주 내역을 신속히 확보해야 합니다. 대법원 공사대금 판결
공사에 하자가 있으면 대금을 지급하지 않아도 되나요?
완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인은 하자보수를 청구할 수 있고, 일정한 경우 하자보수에 갈음하거나 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.
그러나 경미한 하자가 있다는 이유만으로 공사대금 전액의 지급을 당연히 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 하자의 존재와 범위, 보수 방법, 보수비용, 미시공 부분 및 계약 목적 달성 여부를 구체적으로 판단해야 합니다.
실무에서는 감정 절차를 통해 하자 항목과 보수비용을 산정하는 경우가 많으므로, 하자 현상을 임의로 철거하거나 보수하기 전에 사진·영상·전문가 의견 등을 확보할 필요가 있습니다.
준공이 늦어졌다면 지체상금을 모두 청구할 수 있나요?
도급계약에서 지체상금률을 정했다면 약정 준공일을 넘긴 기간에 대해 지체상금을 청구할 수 있습니다.
다만 천재지변, 발주자의 설계변경, 자재선정 지연, 선행공정 미완료, 공사대금 미지급 등 수급인의 책임으로 볼 수 없는 사유로 공사가 지연됐다면 해당 기간은 제외될 수 있습니다. 지체상금이 지나치게 과다한 경우 법원이 감액할 가능성도 있습니다.
공사 중단 후 계약이 해제된 사건에서는 단순히 해제일까지 계산하는 것이 아니라, 도급인이 다른 업체를 선정해 공사를 마칠 수 있었던 합리적인 기간까지 고려될 수 있습니다.
발주자가 계약을 일방적으로 해제할 수 있나요?
공사가 완성되기 전에는 도급인이 계약을 해제할 수 있는 경우가 있지만, 수급인에게 발생한 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 반대로 수급인이 계약을 위반했거나 공사 완성 가능성이 현저히 낮은 경우에는 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약 해제 시에는 다음 사항을 함께 정산해야 합니다.
- 계약 해제 당시의 실제 기성고
- 지급된 선급금과 기성금
- 현장에 반입된 자재의 소유관계
- 미시공·오시공 및 하자보수비
- 대체 시공에 필요한 추가 비용
- 공사 지연에 따른 손해와 지체상금
공사 중단 통보만으로 계약관계가 명확하게 종료되지 않는 경우도 있으므로, 해제 사유와 정산 기준을 서면으로 분명히 해야 합니다.
하수급인이 발주자에게 직접 공사대금을 청구할 수 있나요?
하수급인은 원칙적으로 자신과 계약한 수급인 또는 원사업자에게 하도급대금을 청구합니다. 다만 원사업자의 지급정지·파산, 일정한 하도급대금 지급 지체, 당사자 사이의 직접 지급 합의 등 법에서 정한 사유가 있으면 발주자에게 하도급대금의 직접 지급을 청구할 수 있습니다.
직접 지급청구권의 성립 시점은 다른 채권자의 가압류나 압류와의 우선관계에도 영향을 줄 수 있으므로, 원사업자의 재정 상태가 악화됐다면 즉시 요건을 검토해야 합니다. 건설산업기본법
법무법인 베테랑 건설 분야 업무 프로세스
시공사·수급인·하수급인
STEP 01. 계약 내용과 공사 범위 확인
도급계약서, 견적서, 설계도면 및 시방서를 검토해 약정 공사 범위와 공사대금 지급 조건을 확인합니다.
STEP 02. 기성고와 추가공사 내역 정리
완료된 공정과 미시공 부분을 구분하고, 발주자의 지시로 시행된 추가·변경공사와 그 비용을 객관적인 자료로 정리합니다.
STEP 03. 공사대금 보전조치 검토
상대방의 재산 상태와 지급 가능성을 확인하고, 필요한 경우 부동산·예금·공사대금채권 등에 대한 가압류를 검토합니다.
STEP 04. 내용증명 및 협상 진행
미지급 공사대금과 추가공사비를 산정하여 지급을 청구하고, 공사 계속 여부와 정산 조건을 협의합니다.
STEP 05. 공사대금 청구소송 및 집행
협의가 이루어지지 않으면 공사대금 청구소송을 제기하고, 판결 또는 조정을 통해 확정된 채권에 대해 강제집행을 진행합니다.
건축주·발주자·원사업자
STEP 01. 계약 이행 상태 확인
계약도면과 실제 시공 결과를 비교하여 미시공, 오시공, 하자, 공기 지연 및 무단 공사중단 여부를 확인합니다.
STEP 02. 하자와 손해 범위 산정
현장 사진, 감리자료, 보수견적 및 전문기관 의견을 통해 하자 항목과 적정 보수비용을 정리합니다.
STEP 03. 공사대금 및 지체상금 정산
기성고, 선급금, 미지급 공사대금, 하자보수비, 대체공사비 및 지체상금을 상호 대조하여 최종 정산액을 산정합니다.
STEP 04. 보수 요구 또는 계약 해제 검토
상당한 기간을 정해 하자보수나 공사 이행을 요구하고, 이행이 이루어지지 않으면 계약 해제 및 손해배상 청구 가능성을 검토합니다.
STEP 05. 소송·감정 및 반소 대응
공사대금 청구에 대응하면서 필요한 경우 하자보수비, 지체상금 및 손해배상을 반소로 청구하고 법원의 감정 절차에 대응합니다.
법무법인 베테랑의 핵심 조력
현장 자료와 계약서를 함께 분석합니다
건설 분쟁은 계약서만으로 판단할 수 없습니다. 법무법인 베테랑은 도면, 내역서, 기성자료, 현장 사진, 작업일보 및 당사자 사이의 대화를 시간순으로 정리하여 실제 공사 범위와 책임관계를 구체화합니다.
추가공사와 하자 항목을 개별적으로 구분합니다
상대방이 주장하는 금액을 일괄적으로 인정하거나 부인하지 않습니다. 각 공종별로 계약 포함 여부, 추가 지시 여부, 시공 상태 및 보수비용을 나누어 청구 가능한 금액과 방어해야 할 금액을 산정합니다.
소송 전 채권 회수 가능성부터 검토합니다
공사대금 사건은 승소 여부뿐 아니라 실제 회수가 중요합니다. 상대방의 재산과 사업 구조를 검토하고 가압류, 하도급대금 직접 지급, 유치권 및 강제집행 가능성을 사건 초기부터 함께 판단합니다.
감정 결과에 수동적으로 대응하지 않습니다
하자와 기성고 분쟁에서는 법원의 감정 결과가 판결에 큰 영향을 미칩니다. 감정사항과 현장 자료를 사전에 정리하고, 누락되거나 과다 산정된 부분에 대해서는 구체적인 보완·사실조회·감정보완 의견을 제시합니다.
분쟁 종결 이후까지 고려한 해결안을 마련합니다
진행 중인 현장의 경우 소송만으로는 문제가 해결되지 않을 수 있습니다. 공사 재개, 타절 정산, 현장 인도, 자재 반출, 하자보수 및 대체 시공까지 고려하여 의뢰인에게 실질적으로 필요한 해결 방안을 설계합니다.
건설 분쟁은 현장이 바뀌기 전에 대응해야 합니다
공사가 중단되거나 다른 시공업체가 현장을 인수하면 기존 시공 범위와 하자 상태를 입증하기 어려워집니다. 공사대금 미지급, 추가공사, 하자, 지체상금 또는 계약 해제 문제가 발생했다면 현장 자료를 보존하고 법적 책임과 정산 범위를 신속하게 확인해야 합니다.
법무법인 베테랑은 공사 현장과 계약 구조를 함께 분석하여 공사대금 회수부터 하자·손해배상 방어까지 사건에 필요한 대응을 제시합니다.
Cases
관련 승소사례
관련 사례를 준비 중입니다.
Lawyers
담당 변호사
자주 묻는 질문
Q.공사 기한이 한참 지났는데 시공사가 공사를 안 끝냅니다. 계약을 바로 해지할 수 있나요?
공사기간이 지났다는 이유만으로 모든 경우에 곧바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
일반적으로 시공사가 약정한 공사를 제때 완료하지 않았다면 상당한 기간을 정하여 공사를 완료하도록 요구하고, 그 기간에도 이행하지 않는 경우 계약 해제를 검토할 수 있습니다. 다만 시공사가 미리 공사를 하지 않겠다는 의사를 명확히 표시했거나, 일정한 시기까지 공사가 완료되지 않으면 계약 목적을 달성할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 등에는 별도의 최고 없이 계약 해제가 가능한 경우도 있습니다. 민법도 이행지체에 따른 해제와 일정한 시기까지 이행하는 것이 계약 목적상 중요한 경우를 구분하여 규정하고 있습니다.
또한 공사 지연이 전적으로 시공사의 책임인지도 확인해야 합니다. 발주자의 공사대금 미지급이나 설계변경, 자재 수급 문제, 기상 상황 등 여러 사정이 함께 작용했다면 책임범위가 달라질 수 있습니다.
따라서 바로 계약 해제를 통보하기보다 계약서의 공사기간·계약해제·지체상금 조항과 공정표, 현장사진, 공사 중단 경위 및 당사자 사이의 메시지 등을 먼저 확인한 뒤 적절한 절차를 밟는 것이 안전합니다.
Q.공사를 완료했는데 발주자가 이런저런 핑계를 대며 대금을 안 줍니다. 어떻게 받아내야 하나요?
약정한 공사를 완료했음에도 발주자가 공사대금을 지급하지 않는다면 먼저 계약내용과 실제 시공내용, 지급받은 기성금 등을 확인하여 미지급 공사대금을 정확히 산정해야 합니다.
계약서, 견적서와 내역서, 기성확인서, 세금계산서, 현장사진, 준공 관련 자료 등이 중요한 증거가 될 수 있습니다. 발주자가 하자나 공사지연 등을 이유로 대금 지급을 거부한다면 실제 하자가 존재하는지, 지체상금이나 손해배상채권과 상계할 수 있는 사안인지도 함께 확인해야 합니다.
협의가 이루어지지 않으면 공사대금 청구소송이나 지급명령 등의 절차를 검토할 수 있습니다. 또한 발주자가 예금이나 부동산을 처분하여 향후 판결을 집행하기 어려워질 우려가 있다면 소송 전 또는 소송 중 가압류를 검토할 수 있습니다.
Q.공사 후 누수가 발생했는데 시공사가 본인 책임이 아니라며 하자보수를 거부합니다.
누수나 균열 등 하자가 발생한 경우에는 먼저 하자의 존재와 원인을 객관적으로 확인하는 것이 중요합니다. 시공상 잘못인지, 설계상 문제인지, 발주자가 제공한 자재나 지시 때문인지에 따라 책임주체가 달라질 수 있기 때문입니다.
민법상 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 도급인은 원칙적으로 상당한 기간을 정하여 수급인에게 하자보수를 청구할 수 있고, 하자보수에 갈음하거나 경우에 따라 하자보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
따라서 우선 사진·영상이나 누수 위치 등 현장 상태를 충분히 보존하고, 필요하면 전문가의 점검이나 감정을 통해 원인을 확인하는 것이 좋습니다. 이후 내용증명 등을 통해 하자의 내용과 보수를 요구하는 기간을 명확하게 남겨둘 필요가 있습니다.
시공사가 계속 보수를 거부하거나 누수가 계속되어 추가 손해가 발생할 우려가 있는 경우에는 제3자를 통한 보수와 그 비용의 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다. 다만 긴급한 상황이 아니라면 시공사에게 보수기회를 전혀 주지 않은 채 바로 다른 업체에 공사를 맡기는 경우 비용 범위를 두고 분쟁이 발생할 수 있으므로 사전에 증거와 절차를 갖추는 것이 좋습니다.
Q.발주자 요청으로 추가공사나 설계변경을 해줬는데 추가금을 못 주겠다고 합니다.
추가공사대금 분쟁에서는 실제로 당초 계약범위를 넘어서는 공사가 이루어졌는지, 그 추가공사를 발주자가 요청하거나 승인했는지, 추가대금에 관한 합의가 있었는지가 중요한 쟁점이 됩니다.
현장에서 구두로 추가공사를 지시받고 바로 작업을 진행한 경우에는 이후 발주자가 “요청한 적이 없다”거나 “당초 공사대금에 포함된 내용이었다”고 주장하는 경우가 많습니다.
따라서 추가공사 전후의 설계도면과 견적서, 작업일보, 추가 자재 투입내역, 문자·카카오톡·이메일, 회의록, 현장사진 등을 통해 당초 공사와 추가공사의 범위를 구분하여 정리하는 것이 중요합니다.
특히 건설공사 도급계약에서는 계약금액·공사기간 등 주요 사항을 계약서에 명확히 기재하도록 법에서 정하고 있으므로, 추가공사나 설계변경이 있는 경우에도 변경된 공사내용과 추가대금을 변경계약서나 추가공사 확인서 등으로 남겨두는 것이 분쟁 예방에 가장 효과적입니다.
Q.하도급업체(외주)가 공사를 터무니없이 부실하게 해놓았는데 원청인 저희가 전부 책임져야 하나요?
발주자와 공사계약을 체결한 원청이 공사의 일부를 하도급업체에 맡겼다고 하더라도, 원청은 원칙적으로 자신이 부담하는 공사 완성 및 하자 없는 결과물을 제공할 계약상 의무에서 당연히 벗어나는 것은 아닙니다.
대법원도 채무자가 이행을 위해 제3자를 이용한 경우 그 제3자가 독립적인 사업자인지 여부와 관계없이 일정한 경우 그 고의·과실에 대해 채무자가 책임을 부담할 수 있다고 보고 있습니다. 따라서 하도급업체가 실제 시공을 잘못했다는 이유만으로 원청이 발주자에 대한 책임에서 바로 면제된다고 보기는 어렵습니다.
다만 원청이 발주자에게 하자보수나 손해배상 책임을 부담한 뒤에는 하도급계약의 내용과 하도급업체의 시공상 잘못에 따라 해당 업체를 상대로 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이 경우 중요한 것은 원청에게 관리·감독상 과실이 없었다는 점만을 입증하는 것이 아니라, 하도급업체가 약정한 공사내용과 실제 시공내용, 하자의 원인과 손해액을 입증하는 것입니다. 따라서 하도급계약서, 시방서, 작업지시서, 검수자료와 현장사진 등을 보존하는 것이 중요합니다.
Q.구두로만 계약하고 공사를 시작해서 계약서가 없는데, 이러면 공사대금 소송이 불가능한가요?
서면 계약서가 없다는 이유만으로 이미 이루어진 공사의 대금을 청구할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 실제 계약의 존재와 공사의 범위, 약정한 대금 등을 다른 자료를 통해 입증할 수 있다면 공사대금 청구를 검토할 수 있습니다.
다만 일반적인 계약이 구두합의로 성립할 수 있다는 설명만으로는 부족합니다. 건설산업기본법은 건설공사의 도급계약 및 하도급계약을 체결할 때 도급금액, 공사기간 등 주요 사항을 계약서에 명확하게 기재하고 당사자가 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 주고받아 보관하도록 하고 있습니다.
계약서를 발급받지 못한 경우에는 일정한 요건 아래 수급인이 공사내용과 계약금액 등을 발주자에게 서면으로 통지하여 계약내용 확인을 요청하고, 발주자가 일정 기간 내 회신하지 않을 경우 통지한 내용대로 계약이 있었던 것으로 추정하는 제도도 마련되어 있습니다.
이미 공사가 진행되거나 완료된 상태라면 견적서, 내역서, 세금계산서, 계좌이체 내역, 문자·이메일, 현장사진과 작업일지 등을 종합하여 계약내용과 공사대금을 입증해야 합니다.
Q.공사 현장에서 안전사고가 발생하면 무조건 시공사가 모든 형사·민사 책임을 지나요?
공사현장에서 사고가 발생했다고 해서 시공사가 모든 형사·민사 책임을 자동으로 부담하는 것은 아닙니다.
형사책임의 경우에는 누가 해당 작업에 관한 안전·보건조치 의무를 부담했는지, 실제로 그 의무를 위반했는지, 그 위반과 사고 사이에 인과관계가 있는지를 각각 확인해야 합니다. 원청·하청, 현장책임자 등 여러 관계자가 존재한다면 각자의 지위와 구체적인 의무에 따라 책임 여부가 달라질 수 있습니다.
민사상 손해배상에서도 사고 원인과 각 당사자의 과실 등을 구체적으로 확인하게 되며, 피해 근로자에게 과실이 있었다면 손해배상액을 정하는 과정에서 고려될 수 있습니다.
사고 규모가 중대재해처벌법상 중대산업재해에 해당하는 경우에는 별도로 사업주 또는 경영책임자등의 안전·보건 확보의무가 이행되었는지도 문제될 수 있습니다.
따라서 사고가 발생하면 구호조치를 우선한 뒤 작업지시서, 안전교육 및 위험성평가 자료, CCTV, 작업계획서, 보호구 지급자료 등 사고 당시 존재하던 자료를 원형대로 신속하게 보존하는 것이 중요합니다.
※ 본 FAQ는 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용이며, 실제 계약·노무·개인정보·영업비밀 등 기업 관련 법률문제의 판단은 계약 내용, 사업구조, 회사 규모, 적용되는 개별 법령 및 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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상담에 필요한 연락처와 사건 개요를 입력할 수 있습니다.