임대차

새 임차인이 구해지는 것은 보증금 반환의 법적 조건이 아닙니다.

임대차가 적법하게 종료되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 주택을 인도하여야 하며, 두 의무는 원칙적으로 동시에 이행되어야 하는 관계입니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만 신청만 해놓고 먼저 이사해서는 안 되고 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 중요합니다.

임대인이 계속 반환하지 않는다면 지급명령이나 보증금반환청구소송, 필요한 경우 가압류 등을 검토할 수 있습니다.

기간을 정한 임대차라면 특별한 해지사유가 없는 한 임차인의 개인적인 사정만으로 일방적으로 계약을 종료하고 즉시 보증금을 반환받을 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 임대인과 합의하여 계약을 중도 종료하거나 새로운 임차인이 입주하는 시점에 기존 계약을 종료하는 방식으로 해결하는 경우가 많습니다.

다만 중도퇴거 시 중개수수료를 기존 임차인이 부담해야 한다는 법률상 일반원칙이 있는 것은 아닙니다. 기존 임차인이 부담하는 경우가 실무상 있을 수 있지만 이는 임대인과의 합의내용이나 중도해지 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 중도해지에 합의한다면 퇴거일, 보증금 반환일, 남은 차임, 중개보수 부담 등을 서면으로 명확히 정하는 것이 좋습니다.

월세가 연체되었다고 해서 임대인이 곧바로 현관 비밀번호를 바꾸거나 임차인의 물건을 임의로 꺼내는 방식으로 직접 퇴거시킬 수 있는 것은 아닙니다.

임대차를 적법하게 해지한 뒤 임차인이 나가지 않는다면 건물인도청구소송과 강제집행 절차를 거치는 것이 원칙입니다.

주택 임대차에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하도록 연체한 사실이 있으면 계약갱신 등에 관한 보호가 제한될 수 있고, 일반 건물임대차에서도 민법상 2기 차임연체가 해지사유가 될 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가에서는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

임대인이 임의로 잠금장치를 변경하거나 물건을 처분하면 구체적인 상황에 따라 별도의 민·형사상 문제가 발생할 수 있으므로 법적 절차를 따라야 합니다. 기존 문안처럼 반드시 특정 범죄가 성립한다고 단정하는 표현은 피하는 것이 좋습니다.

임대인은 임차인이 계약 목적에 따라 주택을 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

따라서 보일러 고장이나 심한 누수 등 주거사용에 필요한 주요 시설에 문제가 발생했고 임차인의 책임으로 발생한 것이 아니라면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.

임대인이 필요한 수리를 하지 않아 임차인이 긴급하게 필요한 비용을 지출했다면 그 비용의 상환을 청구할 수 있는지도 검토할 수 있습니다.

또한 계약기간이 남아 있는 상태에서는 임대인이 단순히 집을 매도하려 한다거나 임대인 본인이 들어와 살고 싶다는 이유만으로 기존 임대차를 일방적으로 즉시 종료시킬 수는 없습니다.

합의하여 조기에 퇴거한다면 이사비와 중개보수, 보증금 반환시점 등을 서면으로 정하는 것이 좋습니다.

묵시적으로 갱신된 주택임대차의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 임대차에도 이 규정이 준용됩니다.

반면 임대인이 계약기간 중 아무런 법정·약정 사유 없이 임의로 계약을 종료시키는 것은 제한됩니다.

주택이 매매된 경우에는 임차인이 주택의 인도와 주민등록 등 대항요건을 갖추고 있다면 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것이 원칙입니다.

임대인의 요구가 있다고 해서 임차인이 원하는 금액을 무조건 올려줘야 하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법상 기존 임대차관계에서 차임이나 보증금의 증액을 청구하는 경우에는 이전 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없고, 증액폭도 원칙적으로 기존 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 지방자치단체 조례가 더 낮은 상한을 정한 경우에는 그 기준이 적용될 수 있습니다.

또한 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우에는 종전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되고, 차임과 보증금만 위 5% 증액범위에서 조정할 수 있습니다.

다만 기존 임대차가 완전히 종료된 뒤 당사자들이 계약갱신요구권 행사와 무관하게 새로운 조건으로 신규 계약을 체결하는 모든 경우에 5% 상한이 일률적으로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.

임대차분쟁은 단순히 계약서만 확인하는 것이 아니라 전입신고와 점유 시점, 확정일자, 대항력과 우선변제권, 임차권등기, 보증금 반환 여부 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

임차인이나 임대인의 구체적인 상황에 따라 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령·보증금반환청구소송, 건물인도청구소송 또는 가압류 등을 검토할 수 있습니다.

보증금 반환소송에서 승소하더라도 임대인이 자발적으로 지급하지 않으면 별도의 강제집행이 필요할 수 있으므로 소송 전부터 실제 집행 가능한 재산이 있는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.